年關(guān)于二手房增值稅收取方法,二手房增值稅怎么算

2017年關(guān)于二手房增值稅收取方法,二手房增值稅怎么算

1、國(guó)家稅務(wù)總局：“營(yíng)改增”將首次涉及自然人繳納增值稅征管

這次“營(yíng)改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如：個(gè)人二手房交易。

2、專家：營(yíng)改增”后應(yīng)該不會(huì)增加購(gòu)房負(fù)擔(dān)

問：營(yíng)業(yè)稅改成了增值稅，會(huì)導(dǎo)致老百姓買賣二手房的負(fù)擔(dān)增加嗎?

答：“營(yíng)改增”之后只是稅種和計(jì)稅方式的替代，并不會(huì)增加普通老百姓的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。

從2015年3月31日起，個(gè)人轉(zhuǎn)賣已購(gòu)普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅的期限由購(gòu)房超過5年下調(diào)為超過2年。

也就是說，購(gòu)買超過2年的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅;購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外出售則全額征收營(yíng)業(yè)稅;購(gòu)買超過2年的非普通住房按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

3、為增值稅算筆賬

個(gè)人二手房買賣若改成增值稅，則原來購(gòu)買住房繳納的增值稅，在該套住房賣出時(shí)，已繳納的增值稅可能允許被抵扣掉。

首先是出售購(gòu)買2年內(nèi)的房屋

以出售價(jià)300萬一套住宅，2年內(nèi)無論是否普宅都要繳納5.5%的稅，即16.5萬。

如果以11%的增值稅計(jì)算，房屋出售價(jià)還是300萬，但最初買入價(jià)是150萬，抵扣掉進(jìn)項(xiàng)稅后大概需要繳納14.7萬元。但獲利越多收的稅就會(huì)超過營(yíng)業(yè)稅。

比如：出售價(jià)格為400萬元，按照營(yíng)業(yè)稅需繳納22萬元;增值稅就需繳納24.77萬元。

另一種是出售購(gòu)買已滿2年的房屋

對(duì)普通住宅而言：售價(jià)300萬計(jì)算，2年外就不需要繳稅了。如果增值稅還是要繳，一繳就是14.7萬元。

對(duì)非普通住宅而言：售價(jià)300萬計(jì)算，和2年內(nèi)的情況類似，可能差別不是很大。

二手房交易稅費(fèi)除了營(yíng)業(yè)稅還涉及到契稅、個(gè)稅、土地增值稅、印花稅等稅費(fèi)。也就是說，同樣出售一套300萬不滿兩年的住宅，抵扣掉進(jìn)項(xiàng)稅后，大概需要繳納8.7萬元。

4、真正影響較大的群體是誰?

目前房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅主要按5.5%來征收，但是按照此前業(yè)內(nèi)的猜測(cè)，房地產(chǎn)納入營(yíng)改增后適用稅率在11%，這就有了稅負(fù)增加的擔(dān)憂。

營(yíng)改增將確保不增加企業(yè)負(fù)擔(dān)

第一個(gè)保障，是政策有保障。在實(shí)施方案中已經(jīng)確定原則上延續(xù)過去的優(yōu)惠政策，并且在這個(gè)基礎(chǔ)上，根據(jù)不同行業(yè)的特點(diǎn)和情況，新制定了一些過渡措施，以確保所有行業(yè)的稅負(fù)只減不增。

第二是執(zhí)行有保障，80萬國(guó)稅、地稅干部，已經(jīng)把依規(guī)減免稅同依法征好稅，作為兩項(xiàng)同等重要的基本職責(zé)之一。

二手房交易目前要繳納哪些稅費(fèi)?

1、契稅

(1)符合住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、二手房交易稅費(fèi)單套建筑面積在140(含)方米以下(在120方米基礎(chǔ)上上浮16.7%)、實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房均交易價(jià)格1.2倍以下等三個(gè)條件的，視為普通住宅，征收房屋成交價(jià)或評(píng)估價(jià)的1.5%。反之則按3%。

(2)新政下的契稅：

普通住宅：90米以下：1%;90-140米：1.5%;

140米以上或是非普宅：3%;商業(yè)房或公司產(chǎn)權(quán)：3%。

2、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)

營(yíng)業(yè)稅的7%。

3、教育費(fèi)附加

營(yíng)業(yè)稅的3%。

4、個(gè)人所得稅

(1)普通住宅2年之內(nèi)：{售房入?購(gòu)房總額?(營(yíng)業(yè)稅+城建稅+教育費(fèi)附加稅+印花稅)}×20%;

(2)2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入?購(gòu)房總額?印花稅)×20%。出售公房;

(3)5年之內(nèi)：(售房收入-經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)款-土地出讓金-合理費(fèi)用)×20%，其中經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)款=建筑面積×4000元/方米，土地出讓金=1560元/方米×1%×建筑面積。出售不是家庭唯一住房的個(gè)稅按房?jī)r(jià)的1%征收。

5、交易手續(xù)費(fèi)

3元/方米×建筑面積

6、印花稅

房屋成交總額×0.05%

7、營(yíng)業(yè)稅

2011年1月27日新通知規(guī)定：

個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;

個(gè)人將購(gòu)買超過5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;

個(gè)人將購(gòu)買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

住宅5年內(nèi)：房屋評(píng)估總額×5.6%;

5年或5年以上普通住宅無營(yíng)業(yè)稅。

8、土地增值稅

普通住宅免征;

非普通住宅3年內(nèi)：房屋成交總額×0.5%;

3年至5年：房屋成交總額×0.25%;

5年或5年以上：免征。

9、房屋所有權(quán)登記費(fèi)

80元，共有權(quán)證：20元。

10、買賣合同公證費(fèi)

買賣合同需要公證時(shí)才須繳納，房屋成交總額×0.3%。

11、過戶費(fèi)用

(1)契稅：90方米以下首次購(gòu)房的按1%繳納;90-140方米按房?jī)r(jià)1.5%繳納;140方米以上按房?jī)r(jià)3%繳納。(二套房按3%收取)

(2)營(yíng)業(yè)稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房?jī)r(jià)5.6%繳納。

(3)土地增值稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房?jī)r(jià)1%繳納。

(4)個(gè)人所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿五年的免征，未超過五年的按房?jī)r(jià)1%或房屋原值?房屋現(xiàn)值差額20%繳納。(房屋原值一般按上道契稅完稅額計(jì)算)

(5)房屋交易手續(xù)費(fèi)：按房屋建筑面積6元/方米交納。

(6)房屋所有權(quán)登記費(fèi)：80元。

(7)房屋評(píng)估費(fèi)：按評(píng)估額0.5%繳納。