最新《青海省物業(yè)管理?xiàng)l例》全文解讀

《青海省物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)自今年7月1日實(shí)施以來，對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理、小區(qū)停車位及停車、住房維修金等業(yè)主和物業(yè)公司都很關(guān)注的問題進(jìn)行了規(guī)范。近日，記者采訪西寧市多個(gè)物業(yè)公司及業(yè)主，大家普遍認(rèn)為，有了《條例》，物業(yè)管理“順暢”了;但也有業(yè)主指出，《條例》對(duì)“住改商”、小區(qū)停車位“只售不租”進(jìn)行限制，卻缺少投訴受理的具體規(guī)定，猶如紙上談兵。

問題一：“住改商”有待細(xì)化

市民不知向誰投訴

隨著越來越多的私房菜、麻將館、美容院、家庭式賓館、電子企業(yè)開進(jìn)小區(qū)居民樓，不少業(yè)主的生活受到了嚴(yán)重影響。

【記者調(diào)查】連日來，記者走訪了西寧市多個(gè)小區(qū)發(fā)現(xiàn)，私房菜、麻將館、家庭式賓館依然照常營業(yè)，沒有受到任何影響。針對(duì)《條例》內(nèi)容，多家公司負(fù)責(zé)人表示并不了解。

【市民遭遇】2013年，市民羅女士以4200元/平方米的價(jià)格，在朝陽某小區(qū)花費(fèi)40多萬買了一套住宅。交房后，羅女士卻發(fā)現(xiàn)自己還沒裝修，已有幾家住戶“變”成了公司�！皼]有告知我們要在這里開公司不說，每天那么多人上上下下，不但占用停車位，還總有陌生人進(jìn)出很不安全。”羅女士曾找過小區(qū)物業(yè)及開發(fā)商，但對(duì)方表示無能為力�！胺孔邮且惠呑拥氖�!我打電話咨詢過很多部門，卻沒有得到任何答復(fù)，也不知道究竟該找哪里解決?”

市民張先生向記者反映，2002年左右，他住進(jìn)了位于勝利路的某大廈。近幾年，搬進(jìn)該大廈的公司越來越多，每天等電梯就要花費(fèi)很長時(shí)間，搬貨卸貨導(dǎo)致電梯超負(fù)荷拉運(yùn)，經(jīng)常癱瘓，大廈中的衛(wèi)生也很難維持。他曾去找小區(qū)物業(yè)，但因他只是個(gè)例而遭拒絕。

【法律依據(jù)】根據(jù)《條例》規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)�！白「纳獭币�經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意，并進(jìn)行公示。若擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)管理規(guī)約約定進(jìn)行協(xié)調(diào)、處理;協(xié)調(diào)、處理不成的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同工商、環(huán)保、衛(wèi)生等有關(guān)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期未改正的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5千元以上2萬元以下罰款。

【部門解答】針對(duì)該問題，西寧市住房保障和房產(chǎn)管理局物業(yè)處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，針對(duì)小區(qū)“住改商”等問題已開展綜合檢查，并查處了一批“住改商”行為;若小區(qū)居民來市住房保障和房產(chǎn)管理局或轄區(qū)相關(guān)部門投訴舉報(bào)，相關(guān)工作人員將會(huì)在第一時(shí)間趕赴現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查核實(shí)。

問題二：停車位“只售不租”

市民缺乏投訴意識(shí)

堵門、沖卡，甚至群體沖突……近年來，由于小區(qū)停車位實(shí)行“只售不租”，業(yè)主與物業(yè)、開發(fā)商之間的沖突長期存在，致使不少業(yè)主開車難進(jìn)自家小區(qū)。

【記者調(diào)查】連日來，記者通過調(diào)查了解到，如今小區(qū)停車位“只售不租”并不只是個(gè)例，盡管《條例》已經(jīng)實(shí)施有兩個(gè)多月時(shí)間，但西寧市仍有部分開發(fā)商為了利益違反《條例》。

【市民遭遇】居住在山川家屬院附近某高層小區(qū)的侯先生告訴記者，2012年，他購買了現(xiàn)在居住的房屋，當(dāng)時(shí)購買房屋時(shí)，開發(fā)商承諾只要購買房屋就會(huì)贈(zèng)送一年的停車位，然而，如今不但沒有贈(zèng)送，就連租用都不太可能。今年5月起，侯先生不斷去找開發(fā)商、物業(yè)公司協(xié)商，但得到的答復(fù)均是停車位“只售不租”，現(xiàn)有的停車位已經(jīng)辦滿，無法再辦。侯先生每天只能以臨時(shí)停車的身份進(jìn)入小區(qū)，每天至少花費(fèi)10元至15元。

【法律依據(jù)】根據(jù)《條例》規(guī)定，建設(shè)單位不得將物業(yè)配套的車庫、車位出售給業(yè)主以外的其他人，不得以只售不租為由拒絕出租。若未按規(guī)定出售或者出租車庫、車位的，責(zé)令限期改正;逾期未改正的，處5萬元以上10萬元以下罰款。

【部門解答】西寧市住房保障和房產(chǎn)管理局物業(yè)處相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于小區(qū)不按規(guī)定收取停車費(fèi)，半小時(shí)以內(nèi)仍然收取停車費(fèi)等行為，若接到類似投訴，西寧市住房保障和房產(chǎn)管理局物業(yè)處將嚴(yán)厲查處該類行為。而當(dāng)《西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例》與《青海省物業(yè)管理?xiàng)l例》內(nèi)容有沖突時(shí)，市住房保障和房產(chǎn)管理局物業(yè)處將嚴(yán)格按照《青海省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定執(zhí)行。另外，若所居住的小區(qū)存在停車位“只售不租”等行為，市民需直接前往市住房保障和房產(chǎn)管理局進(jìn)行投訴，工作人員將會(huì)在第一時(shí)間內(nèi)將情況反饋給物業(yè)公司，由物業(yè)公司告知開發(fā)商限期整改，若開發(fā)商逾期仍不進(jìn)行整改，西寧市住房保障和房產(chǎn)管理局物業(yè)處將聯(lián)合市場(chǎng)管理處進(jìn)行協(xié)調(diào)處理。

問題三：小區(qū)沒有“業(yè)委會(huì)”

物業(yè)說了算業(yè)主維權(quán)難

“在我們服務(wù)的小區(qū)里，大部分小區(qū)都沒有成立業(yè)主委員會(huì)。”某物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言。在調(diào)查中，部分物業(yè)公司表示，他們一般會(huì)制訂停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后報(bào)物價(jià)部門審核，再進(jìn)行公示，如果業(yè)主都沒有提出意見，便開始實(shí)施。

【記者調(diào)查】記者在調(diào)查中了解到，目前，西寧市僅有部分小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，而有些老舊小區(qū)甚至沒有物業(yè)公司，更別提業(yè)主委員會(huì)了，因此，對(duì)于無業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)實(shí)施《條例》顯得尤為困難，部分小區(qū)有困難依舊無法解決。針對(duì)《條例》中，停車位設(shè)置、房屋維修金使用等涉及業(yè)主委員會(huì)的多個(gè)問題，都基本是物業(yè)公司說了算，部分業(yè)主縱然有個(gè)別意見，卻不能代表整個(gè)小區(qū)業(yè)主，因而物業(yè)公司也很少采納。

【市民遭遇】市民郭女士向記者表示，她所居住的老舊小區(qū)由于住宅小區(qū)地下管道年久失修，地下室全被泡了。他們想要申請(qǐng)房屋維修資金，卻因沒有業(yè)主委員會(huì)，只能通過物業(yè)公司申請(qǐng)，整個(gè)過程十分困難。

【法律依據(jù)】根據(jù)《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。條件允許并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以在業(yè)主共有的道路、場(chǎng)地新劃定車位，用于業(yè)主停車。同時(shí)，出現(xiàn)屋面防水損壞造成滲漏;電梯等共用設(shè)施設(shè)備存在嚴(yán)重安全隱患;樓體外墻墻面有脫落危險(xiǎn)，危及人身安全等危及安全等情況的，由業(yè)主委員會(huì)提出緊急情況維修申請(qǐng)報(bào)告，房產(chǎn)部門接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)辦理相關(guān)手續(xù)并撥付相關(guān)經(jīng)費(fèi)，以保證維修的及時(shí)性。

規(guī)范服務(wù)：12家物業(yè)公司領(lǐng)整改通知書

記者從西寧市住房保障和房產(chǎn)管理局物業(yè)處了解到，從7月24日起，西寧市住房保障和房產(chǎn)管理局會(huì)同四區(qū)建設(shè)局、街道辦、社區(qū)對(duì)我市部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行督導(dǎo)檢查，充分了解企業(yè)管理服務(wù)當(dāng)中遇到的困難。針對(duì)小區(qū)衛(wèi)生保潔不到位，小區(qū)綠化率不高、公用部位破損維修不及時(shí)，資料檔案不完善、小區(qū)停車混亂、業(yè)主反映較差的12家物業(yè)企業(yè)下達(dá)整改通知書，責(zé)令限期進(jìn)行整改。

據(jù)西寧市住房保障和房產(chǎn)管理局物業(yè)處相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，下一步，西寧市住房保障和房產(chǎn)管理局將繼續(xù)通過加大對(duì)物業(yè)公司的巡查力度，重點(diǎn)查處亂收費(fèi)、搭車收費(fèi)、設(shè)施設(shè)備損壞長期無人修理、對(duì)業(yè)主反映的問題遲遲不予解決等嚴(yán)重影響業(yè)主生活的問題，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決;加大對(duì)日常投訴量大、管理不到位的物業(yè)企業(yè)的檢查頻率，對(duì)提出的問題不整改，或?qū)掖我�求整改不到位的，�?yán)肅查處，直至吊銷物業(yè)資質(zhì)，淘汰一批信譽(yù)差、服務(wù)差的物業(yè)企業(yè)，凈化物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，從而規(guī)范西寧市物業(yè)服務(wù)行業(yè)。