上海二手房過戶費怎么算,上海二手房稅費明細表

上海二手房交多少稅呢

個稅

（1）滿五且唯一

轉讓家庭名下滿五年且唯一住宅的，免征個人所得稅。

（2）非滿五或滿五不唯一

轉讓家庭名下不滿五年，或滿五年不唯一住宅的，按照“利潤”×20%征收個人所得稅。利潤是指住宅核定價格減去住宅購入價及一系列費用之后的純利潤。

（3）特殊情況

若是沒有住宅原值憑證（即無法提供或者準確證明房屋購入價）的，普通住宅按全額（核定價格）的1%征收個人所得稅，非普通住宅按全額（核定價格）的2%收取個人所得稅。

特別提醒：

a. “利潤”計算方式：核定價-本次交易增值稅-購入價-購入契稅-本次交易附加稅-房屋裝修款（正式裝修合同、正式裝修發(fā)票、裝修材料清單、抵用金額上限為買入價格×10%）-還款利息（僅限出售方購入二手房按揭貸款，需提供貸款合同，銀行利息清單（要求包含物業(yè)地址產權人姓名并敲章），銀行證明文件并敲專用章）

b. 核定價格指交易中心委托的核價部門對房屋簽訂的房地產買賣合同價進行核定，若合同價格低于市場價格，則買賣雙方繳稅的標準按核價部門出具的市場指導價格繳稅。

c.房屋裝修抵扣：最高抵扣核定價格的10%，需要正規(guī)的裝修合同、真實有效的裝修發(fā)票、裝修材料清單。

d.貸款利息抵扣：所需材料：買進時購房貸款合同、銀行利息清單（利息清單上需體現(xiàn)折扣房屋的地址、產權人并加蓋銀行業(yè)務章）。

增值稅及附加稅

（1）普通住宅

若是滿2年，免征增值稅及附加稅。

若是不滿2年，則按照全額（核定價格）÷1.05×（5%+0.6%)征收, 其中5%為增值稅率，0.6%為附加稅率。

（2）非普通住宅

若是滿2年，按照差額（稅務核定價-購入價）÷1.05×（5%+0.6%)征收，其中5%為增值稅率，0.6%為附加稅率。

若是不滿2年，則按照全額（核定價格）÷1.05×（5%+0.6%)征收, 其中5%為增值稅率，0.6%為附加稅率。

（3）非居住用房

按照差額（稅務核定價-購入價）÷1.05×（5%+0.6%)征收，其中5%為增值稅率，0.6%為附加稅率。

特別提醒：

在上海，部分郊區(qū)的區(qū)縣（閔行、奉賢、青浦、松江、南匯）的增值稅附加稅稅率為0.5。公式為（全額÷1.05）×（5%+0.5%）（增值稅率+附加稅率）。

契稅

a. 如果是“二套”，無論面積大小，新房收總價3%，二手房為（核定價格-增值稅）×3%；

b. 若名下無房，根據房子的面積大小，有兩種收法：

90平米及以下，新房收總價1%，二手房為（核定價格-增值稅）×1%；

90平米以上，新房收總價1.5%，二手房為（核定價格-增值稅）×1.5%。

特別提醒：

“唯一住房”指購房人家庭成員名下在任何地方無任何房產（包含和父母及其他人員共同共有）;

“契稅”首套需要根據房地產交易中心出具的買受方家庭情況住房表認定（查詢結果），需要特別注意，楊浦區(qū)非滬籍買受方需要戶籍所在地提供的無房證明。

非居住類用房中，常見的主要有車位、商鋪、辦公樓等;一般情況下，對于非居住類用房來說，契稅=（核定價格-增值稅）×3%。

登記費

1)抵押登記費：80元；

2)交易登記費：80元。

售后公房、房改房出售時稅費

契稅的優(yōu)惠與減免：

1)出售售后公房前后一年內，出售人家庭、出售人父母或出售人的成年子女購房，可申請享受契稅減免優(yōu)惠；

計算：再買房需要繳納的契稅=（再買房的網簽價-賣房的網簽價）×再買房的契稅稅率【若買房的成交價低于賣房的成交價，則契稅全免，差額部分不可以繼續(xù)使用】；

2)上海市拆遷戶用拆遷補償款新購房產享受減免契稅的優(yōu)惠（拆遷人的直系親屬均可使用）；

計算：若新網簽價格大于拆遷補償款，按照差額繳契稅；若拆遷補償價格大于網簽價格，免征契稅（差額部分可以繼續(xù)使用）。

繳稅基數

以稅務局核定價或者稅務認可的評估公司評估價作為繳稅基數（如果網簽價格低于核定價或者評估價，可以選擇修改網簽價格重新簽訂買賣合同，也可以不修改）。

注：合同價為交易雙方在簽署的《上海市房地產買賣合同》中協(xié)商擬定的價格。合同價不一定等于稅務局核定價，也不一定等于稅務局認可的評估公司的評估價，所以合同價不一定是繳稅基數

房屋年限

1）商品房：按照產證登記日期、契稅單完稅憑證的填發(fā)日期計算是否滿5 年/滿 2 年（孰先原則）；

2）售后公房、動遷房:以產證登記日期、契稅單完稅憑證的填發(fā)日期計算是否滿 5 年/滿 2 年（孰先原則）；

3）直系贈與的房產：以原產證登記日、原契稅單完稅憑證的填發(fā)日期計算是否滿5 年/滿 2 年（孰先原則）；

4）非直系贈與的房產：以新產證登記日、新契稅單完稅憑證的填發(fā)日期為準計算是否滿5 年/滿 2 年（孰先原則）；

5）夫妻變更的房產：以原產證登記日、原契稅單完稅憑證的填發(fā)日期計算是否滿5 年/滿2 年（孰先原則）；

6）加減車位的房產：以原產證登記日、原契稅單完稅憑證的填發(fā)日期計算是否滿5 年/滿2 年（孰先原則）。

普通住宅和非普通住宅

根據11月20日起執(zhí)行的普通住宅標準，上海市普通住宅標準主要有以下三種

注：此處可以等于本數（即 450 萬元/310 萬元/230 萬元），但是部分評估公司的系統(tǒng)在輸入本數的情況下偶爾會將該案源認定為“非普通住宅”，因此實操過程中在合同的簽署上，為了避免產生問題，公司會建議交易雙方不要寫本數價格。但根據該項政策內容，此處應為等于號。

（1）五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；

（2）單套建筑面積在140平方米以下；

（3）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下（即容積率低于1.44倍），內環(huán)線以內的低于450萬元/套，內環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。