上海公積金新政解讀二手房抵押貸款年限調(diào)整

2017年4月9日，上海市公積金管理中心在官網(wǎng)掛出文件，宣布將于近期調(diào)整住房公積金提取使用政策。包括自4月15日起提高上海市住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款額度上限和二手房貸款年限，自5月1日起進(jìn)一步放寬提取住房公積金支付房租條件。

此次上海公積金“新政”主要涉及兩個(gè)文件，分別為自4月15日起實(shí)施的《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金貸款額度上限和二手房貸款年限的通知》和自5月1日起實(shí)施的《關(guān)于進(jìn)一步放寬本市提取住房公積金支付房租條件的通知》。

其中，前一份文件顯示，購(gòu)買首套自住住房，個(gè)人最高貸款額度由30萬(wàn)元調(diào)整至50萬(wàn)元，家庭最高貸款額度由60萬(wàn)元調(diào)整至100萬(wàn)元;繳交補(bǔ)充公積金的，個(gè)人最高貸款額度在50萬(wàn)元基礎(chǔ)上增加10萬(wàn)元，家庭最高貸款額度在100萬(wàn)元基礎(chǔ)上增加20萬(wàn)元。

值得注意的是，該《通知》規(guī)定購(gòu)買改善性第二套普通商品房，參照購(gòu)買首套住房政策執(zhí)行。購(gòu)買改善性第二套非普通商品房，公積金最高貸款額度作相應(yīng)調(diào)整。與此同時(shí)，二手房公積金抵押貸款年限也進(jìn)行了調(diào)整。6年至19年房齡的二手房的公積金抵押貸款，最長(zhǎng)貸款年限由不超過15年調(diào)整為“35年與房齡之差”。

貸款上限提至120萬(wàn)

政策：購(gòu)買首套自住住房，個(gè)人最高貸款額度由30萬(wàn)元調(diào)整至50萬(wàn)元，家庭最高貸款額度由60萬(wàn)元調(diào)整至100萬(wàn)元;繳交補(bǔ)充公積金的，個(gè)人最高貸款額度在50萬(wàn)元基礎(chǔ)上增加10萬(wàn)元，家庭最高貸款額度在100萬(wàn)元基礎(chǔ)上增加20萬(wàn)元。購(gòu)買改善性第二套普通商品房，參照購(gòu)買首套住房政策執(zhí)行。購(gòu)買改善性第二套非普通商品房，公積金最高貸款額度做相應(yīng)調(diào)整。

該政策從4月15日起執(zhí)行。

解讀：調(diào)整后每戶最高貸款額度120萬(wàn)元，相較于原先的最高80萬(wàn)元來(lái)說，可以多貸款40萬(wàn)元的公積金，而原本這40萬(wàn)元是需要用商業(yè)貸款來(lái)貸款的，以基準(zhǔn)利率、等額本息來(lái)計(jì)算，40萬(wàn)元從商業(yè)貸款變成公積金貸款，還款年限為20年的話，每月還款額減少418.78元，按30年來(lái)計(jì)算的話，每月還款額減少462.89元，大大節(jié)約了購(gòu)房者的成本支出。

在新政之前，個(gè)人最高可貸40萬(wàn)元，家庭最高可貸80萬(wàn)元的政策是從2007年9月1日開始實(shí)施的，而在2007年9月1日之前實(shí)施的貸款額度為個(gè)人最高30萬(wàn)元，家庭最高50萬(wàn)元。因此，2007年9月1日個(gè)人和家庭貸款的調(diào)整幅度分別為33.3%和60%，而此次的調(diào)整額度都達(dá)到了50%，甚至到66.7%，與上一次調(diào)整幅度基本相當(dāng)。

數(shù)據(jù)顯示：2007年，上海市商品住宅的成交均價(jià)為10556元/平方米，平均每套商品住宅的成交總價(jià)為133萬(wàn)元，而經(jīng)過7年的時(shí)間，房?jī)r(jià)在不斷上漲，到2017年，全市商品住宅的套均總價(jià)達(dá)到了324萬(wàn)元/套，相當(dāng)于2007年的2.44倍。

德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟表示：對(duì)于剛需而言，如果想全部通過公積金來(lái)貸款的話，首付只需要付兩成，那么以家庭為單位，公積金最高可以貸款120萬(wàn)元，那么至少可以購(gòu)買總價(jià)為150萬(wàn)元的房源。德佑鏈家研究部數(shù)據(jù)顯示：2017年，位于外環(huán)外單價(jià)在20000元/平方米以下的一手公寓(不含別墅)，其成交的套均總價(jià)為148.7萬(wàn)元/套，也就是說，家庭公積金調(diào)整至120萬(wàn)元的話，完全可以滿足剛需的購(gòu)房及貸款需求。

“老房子”貸款年限拉長(zhǎng)

政策：原本二手房房齡超過5年，貸款年限最高只能15年，現(xiàn)在6到19年房齡的二手房的公積金抵押貸款，最長(zhǎng)貸款年限由不超過15年調(diào)整為35年與房齡之差。

該政策從4月15日起執(zhí)行。

解讀：上海中原認(rèn)為，二手房房齡低于19年最受益。如果購(gòu)買只有6年房齡的2手房，按原來(lái)政策最多只能貸到15年，而現(xiàn)在可以貸到29年，即(35-6=29)。如此一來(lái)會(huì)對(duì)月供減輕很多壓力。以貸款80萬(wàn)元，分15年還款計(jì)算，月供5917元。如果延長(zhǎng)到29年，月供則下降到3887元，二者之間有2030元差額。

租房提取條件放寬

政策：放寬租房提取條件，職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個(gè)月，本人及配偶在本市無(wú)自有住房且租賃住房的，可提取夫妻雙方住房公積金支付房租。租房提取限額，職工租住公共租賃住房的，按照實(shí)際房租支出全額提取;租住其他住房的(包括商品住房、公有住房、售后公房、由單位提供的住房等)，每戶家庭月提取金額不超過當(dāng)月實(shí)際房租支出，最高月提取限額為2000元。簡(jiǎn)化租房提取要件。對(duì)租住其他住房的(包括商品住房、公有住房、售后公房、由單位提供的住房等)，申請(qǐng)人只需提供本人及配偶名下無(wú)房產(chǎn)的證明即可，無(wú)須提供房屋租賃合同、納稅證明等資料。

該政策從5月1日起執(zhí)行。

解讀：公積金“交錢容易取錢難”，這是不少繳存者反映的共性問題。以往規(guī)定，以租房為原因提取公積金，需要提交經(jīng)過備案的租賃合同和發(fā)票。然而，出于避稅等原因，目前絕大多數(shù)房屋出租沒有經(jīng)過備案。因此，租房提取對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說，實(shí)為“鏡花水月”。這次新政提出“無(wú)須提供房屋租賃合同、納稅證明等資料”，政策的可操作性得到了大大提升。