解讀年上海限購令細(xì)則

高房?jī)r(jià)之病，在于流動(dòng)性泛濫和中國現(xiàn)有的土地制度和財(cái)稅體制，不尋根索源，而在價(jià)格管制上調(diào)來調(diào)去，只會(huì)使價(jià)格信號(hào)進(jìn)一步紊亂，社會(huì)支付更高昂的交易費(fèi)用，房?jī)r(jià)變得更難以調(diào)控�？堪l(fā)糧票的制度安排，從來也沒有解決過糧食短缺的問題。這是一種典型的“換病當(dāng)醫(yī)”，而服藥者卻是百姓。

價(jià)格管制的幽靈重現(xiàn)!

春節(jié)前后，北京、上海、成都等全國30多個(gè)市縣相繼出臺(tái)了各種大同小異的限購令。一如計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期以糧票作為購買依據(jù)一樣，這次的限購令，則多以是否本地戶口作為購房區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)。其中以北京最為嚴(yán)厲，最受質(zhì)疑。

根據(jù)“國八條”出臺(tái)的“京十五條”，對(duì)擁有兩套及以上住房的京籍家庭，對(duì)擁有一套及以上住房的非京籍家庭，以及不能提供連續(xù)五年以上在京社保和納稅記錄者，暫停其在京購房資格。政策意圖很明顯，就是徹底把外地人在京的住房投機(jī)需求擠出，只有在京長(zhǎng)期居住的人才能購房滿足自住。

高房?jī)r(jià)之病因

北京市房協(xié)有關(guān)負(fù)責(zé)人的解釋，更讓人心生恐懼。其稱，會(huì)根據(jù)實(shí)際效果決定此項(xiàng)政策的持續(xù)時(shí)間，若房?jī)r(jià)沒有回歸合理，將有更嚴(yán)厲措施出臺(tái)。奇也怪哉!誰有知識(shí)知道“合理的房?jī)r(jià)”是什么價(jià)呢?富人認(rèn)為合理算?中產(chǎn)認(rèn)為合理算?底層收入階層認(rèn)為合理算?還是主管的政府相關(guān)官員認(rèn)為合理算?抑或在北京市工作和生活者全體表決，51%以上的舉手通過認(rèn)為合理算?有“合理的房?jī)r(jià)”，是否也有“合理的冰箱價(jià)”?

與任何商品的價(jià)格一樣，房?jī)r(jià)只是一種結(jié)果，是由供需決定。中國大中城市年來房?jī)r(jià)飆漲，主要有兩個(gè)原因，一是流通中的貨幣超過經(jīng)濟(jì)的實(shí)際需求量，而房子成為吸收貨幣的主要池子，過量的貨幣追逐少量的住房，自然引起房?jī)r(jià)的上漲;二是供應(yīng)少，包括土地量、建筑面積、空置房的流轉(zhuǎn)等均跟不上市場(chǎng)的需求，而這恰恰又與中國畸形的、行政主導(dǎo)的城市化模式息息相關(guān)。

截至去年，中國的貨幣超發(fā)與GDP之比預(yù)計(jì)接2：1，是全球之最，廣義貨幣超發(fā)已經(jīng)達(dá)到43萬億元。如此天量的貨幣，一旦出爐，勢(shì)必橫沖直撞。涌向哪兒都是災(zāi)難。一般而言，吸收貨幣的池子有三類，一是股市;二是房市;三是藝術(shù)收藏品市場(chǎng);中國的股市不爭(zhēng)氣，制度建設(shè)跟不上，“類賭場(chǎng)”的性質(zhì)，而且容量小，一直難擔(dān)吸收貨幣之重任;由于中國經(jīng)歷了兩代人的美育教育斷代，而藝術(shù)收藏品市場(chǎng)又有很高的知識(shí)進(jìn)入門檻和學(xué)習(xí)成本，普通人難以進(jìn)入。在中國它也還是個(gè)新興起的市場(chǎng)，規(guī)模有限。而房地產(chǎn)本身的特性也決定了其是一個(gè)保值增值的最好選擇，貨幣大量涌入房市，推高房?jī)r(jià)自不足怪了。

其實(shí)，以中國當(dāng)前的發(fā)展階段而言，高端服務(wù)業(yè)的開放是吸收貨幣最好的方式。但幾乎所有的高端服務(wù)業(yè)，民航、鐵路、金融、電信、教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、出版、廣播影視等，整體仍處于政府壟斷之中，這些行業(yè)向民間資本的全面開放，不僅能吸納巨量的貨幣，而且能理順三產(chǎn)結(jié)構(gòu)，為產(chǎn)業(yè)升級(jí)和中國經(jīng)濟(jì)再上一個(gè)臺(tái)階打開通道。但年來，這些領(lǐng)域的改革一直“小心翼翼”，原地踏步。

中國的城市化，由權(quán)力主導(dǎo)，土地資源的利用方向由政府控制，政府先從農(nóng)民手里征用土地，強(qiáng)硬變成政府財(cái)產(chǎn)，然后再在二級(jí)市場(chǎng)上拍賣。而1994年中國分稅制改革后，地方政府與中央政府的財(cái)權(quán)和事權(quán)又嚴(yán)重不匹配，這就導(dǎo)致后來人們所熟知的“土地財(cái)政”的城市化擴(kuò)張模式，很多地方政府依賴于賣地收入和房地產(chǎn)稅費(fèi)，現(xiàn)在一般估計(jì)是占到了地方政府收入的三層左右，有的地方甚至高達(dá)五層以上。

這就決定了地方政府在土地供應(yīng)上，一定是“不充分”的，人為制造“短缺”。因若大量供應(yīng)土地，土地的拍賣價(jià)格會(huì)下來，政府的收入也會(huì)下跌。這也決定了地方政府在提供保障性住房上積極性不高。本月起，住建部將陸續(xù)與各省、自治區(qū)、直轄市以及計(jì)劃單列市，簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》，完成1000萬套保障性住房的分配任務(wù)，但在當(dāng)前的土地和財(cái)稅體制下，實(shí)效如何，仍待觀察。