年遼寧小產(chǎn)權(quán)房最新政策及轉(zhuǎn)正過戶交易買賣合同是否有效

遼寧省人大在媒體發(fā)布了一則公告，《遼寧省實施〈中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法〉辦法（草案）》（以下簡稱《辦法（草案）》，經(jīng)審議后，向社會征求意見。《辦法（草案）》如果獲得人大通過實施，將意味著遼寧省首次出現(xiàn)地方性城鄉(xiāng)規(guī)劃法的相關法律。

15日，遼寧蔚藍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王洪哲說，《辦法（草案）》不會對城市(論壇新聞)地產(chǎn)開發(fā)形成影響，但對于農(nóng)村宅基地的小產(chǎn)權(quán)房交易和拆遷補償，將形成有效的法律依據(jù)。與此同時，沈陽市中級人民法院民二庭法官韓鵬以北京著名的“畫家村案”為例，提醒城鎮(zhèn)居民，小產(chǎn)權(quán)房發(fā)生經(jīng)濟糾紛后，買賣雙方都會蒙受損失。

小產(chǎn)權(quán)房拆遷不補償自建面積

農(nóng)村集體用地的宅基地小產(chǎn)權(quán)房，從原則上說，城里人是無權(quán)購買的，買賣、交易僅限于具有農(nóng)村戶口的農(nóng)民。而在社會發(fā)展過程中，數(shù)年前曾經(jīng)出現(xiàn)過城里人購買宅基地小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)象。城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房分兩種原因：一是自住，以休假、養(yǎng)老為目的；二是以期拆遷時獲得面積補償，謀求經(jīng)濟利益。

幾年前，個別城鎮(zhèn)居民前往農(nóng)村買房，購置后將房屋拆除重建，造起更大面積的房屋，以圖在我國城市化進程中，獲得集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫睾蟮难a償，或者獲得更多的拆遷補償。

“如果《辦法（草案）》獲得省人大通過，城里人購買宅基地的小產(chǎn)權(quán)房，以及獲利的企圖將從法律上被禁止�！蓖鹾檎苷f，“新法規(guī)定房主在改建房屋時，必須獲得鄉(xiāng)鎮(zhèn)等相關部門的規(guī)劃審批，不是自己說改就能改的。而且，即使私自改建，在拆遷時，補償金額也是參照小產(chǎn)權(quán)證上的面積，不會依照改建后的面積。城里人想通過購置小產(chǎn)權(quán)房、私自改建獲得更多拆遷補償?shù)南敕�，已�?jīng)基本不可能實現(xiàn)�！�

城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房不受保護

即使在《辦法（草案）》出臺前，城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房也找不到任何法律依據(jù)。雖然有個別開發(fā)商通過某種方式，將小產(chǎn)權(quán)房銷售給城里人，但城鎮(zhèn)居民是不能依法辦理小產(chǎn)權(quán)房的房證的，只有農(nóng)村戶口的農(nóng)民才能辦理小產(chǎn)權(quán)房證，因此，城里人多半是通過借用農(nóng)村親戚戶口或者其他不合理方式獲得的小產(chǎn)權(quán)房證。

“在這種情況下，城里人購買小產(chǎn)權(quán)房，如果是自住，尚不容易發(fā)生問題，但若是以謀利為目的，現(xiàn)實中很難得到法律保護和政策支持，因為其本身就可能有許多見不得光的背景�！掇k法（草案）》出臺后，城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房的行為將得到有效禁止。”王洪哲說。

“畫家村案”警示城鎮(zhèn)農(nóng)村居民

據(jù)韓鵬法官介紹，北京第二中級人民法院判決的“畫家村案”，就是一起著名的小產(chǎn)權(quán)房經(jīng)濟糾紛案件。2000余名畫家搬入通州宋莊，形成“畫家村”，隨后因房價上漲，被后悔的村民起訴，要求判決購買合同無效，并賠償。

北京二中院終審的結(jié)果是，判決雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議無效，城鎮(zhèn)居民李玉蘭騰退房屋，村民馬海濤支付李玉蘭房屋及添附部分價款，同時認定馬海濤為導致協(xié)議無效的主要責任方，對李玉蘭的利益損失進行賠償。

這一判決似乎李玉蘭獲利，但事實上雙方都受到損失。如果當初沒有發(fā)生小產(chǎn)權(quán)房交易，村民的房產(chǎn)交易時將以評估價售出，同樣李玉蘭一方面不得不退出房產(chǎn)，也遭受了房價上漲后的損失。因此，韓鵬法官提醒讀者，購買小產(chǎn)權(quán)房不僅得不到法律保護，還可能遭受經(jīng)濟上的損失。