年北京通州限購政策最新解讀

5月5日深夜，傳言已久的通州商住限購政策終于落地。北京市住建委、通州區(qū)人民政府聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強通州區(qū)商務(wù)型公寓和商業(yè)、辦公項目銷售管理的通知》(簡稱《通知》)，再度對樓市限購政策進行升級。

去年以來，受建設(shè)城市副中心等利好消息影響，通州樓市一度非常火爆，投機炒房現(xiàn)象頻現(xiàn)。在受訪專家看來，通州再次升級限購政策，目的就在于進一步擠出房地產(chǎn)市場的投機炒作需求，維護當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。

專家表示，通州庫存商改住項目數(shù)量在6000套左右，潛在供應(yīng)約在1~2萬套，這些項目將受到影響。

60%~80%的成交將受影響

根據(jù)《通知》，通州區(qū)商務(wù)型公寓暫停向以下三類家庭出售：已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭;已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;無法提供在本市連續(xù)5年以上繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。

《通知》顯示，購買通州區(qū)商務(wù)型公寓的家庭必須符合以下條件之一：沒擁有住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)或單身人士;已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭;在本市沒擁有住房且在本市連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅5年(含)以上的非本市戶籍居民家庭。

《通知》還要求，通州區(qū)新建商業(yè)、辦公項目應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途銷售，只能出售給企事業(yè)單位、社會組織等，且上述單位購買后再出售時，仍須出售給企事業(yè)單位、社會組織等。

北京市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，商業(yè)、辦公用房被改為居住使用，賣給分散的個人，不僅減損區(qū)域未來產(chǎn)業(yè)承接能力、發(fā)展空間，也會帶來人口大量無序涌入的隱患，影響城市副中心的長遠發(fā)展，有必要依法予以規(guī)范。

接近北京市住建委的人士表示，目前看，商務(wù)型公寓屬于通州特有的一類產(chǎn)品，其他區(qū)基本沒有。也就是說，商務(wù)型公寓的概念，并不等同于北京各區(qū)大量存在、我們通常認(rèn)為的商住房。在售的大量商住房，并非商務(wù)公寓，而是規(guī)劃用途為商業(yè)、辦公，但在驗收后，開發(fā)設(shè)計或改造成具有獨立廚衛(wèi)、上下水等用于居住的項目。而根據(jù)規(guī)定，這類項目從5月6日起，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途銷售，不能賣給居民了，只能出售給企事業(yè)單位、社會組織等，且再出售時，也只能出售給企事業(yè)單位、社會組織等。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，這一政策的再次升級，將抑制市場的公寓成交。以住宅成交看，在2015年8月升級限購后，北京通州住宅成交從之前的單月1000~2000套，下調(diào)到了500套上下，跌幅一半。升級版的通州商住限購，因為要求企業(yè)購買，將影響起碼60%~80%的成交。

張大偉指出，對于商務(wù)型公寓來說，目前只有部分項目存在于運河核心區(qū)，市場占比不足5%，大部分項目的公寓類規(guī)劃為商業(yè)或者寫字樓。未來，這些項目都需要銷售給企業(yè)。

“通州庫存的商改住項目數(shù)量在6000套左右，潛在供應(yīng)大約在1~2萬套，整體看，這些項目將受到影響�！睆埓髠シ治稣J(rèn)為。

通州物業(yè)投資價值弱化

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時表示，此政策總體上是比較嚴(yán)厲的，這使得后續(xù)外來人口的購房權(quán)利在快速消退。此前北京通州副中心建設(shè)下，部分投資投機客瞄準(zhǔn)市場機遇，積極購房，進而轉(zhuǎn)手套利。但現(xiàn)在來看，此類物業(yè)的投資價值在弱化。而且此次北京通州限購政策明確，如果購置此類住房，那么后續(xù)“查房”方面，也要計入住房持有套數(shù)，這可能會影響有購房資格群體換房的需求�？紤]到這一點，部分購房者會更謹(jǐn)慎。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉在接受本報記者采訪時認(rèn)為，限購后成交量勢必跌入低谷期，一是限購前房企已經(jīng)集中跑了一波量，甚至政策前連夜開盤跑量，集中釋放了一波需求，短期內(nèi)需求沒有之前那么多;二是政策從嚴(yán)了，有公寓購房資格的群體減少了很多。

在這種情況下，購房者也并非無計可施�！罢�策措施里規(guī)定企業(yè)可以購買商辦產(chǎn)品，不存在限購情況，那么，個人投資客可以注冊企業(yè)利用企業(yè)資格購買不動產(chǎn)，購買通州的公寓，此時，購買不動產(chǎn)還可以抵扣增值稅，何樂而不為。未來這樣的措施規(guī)避公寓限購會越來越多。”張宏偉說道。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅則認(rèn)為，通州限購政策的再次升級，雖短期內(nèi)會影響商業(yè)、辦公產(chǎn)品的成交，但長遠來看，對通州未來的發(fā)展確是一個利好信息�！巴ㄖ萆套∠拶彸雠_，短期內(nèi)對通州市場會有明顯的影響，對投資需求的擠壓會有明顯的收效，尤其是政策選擇在晚上十點頒布第二天立即執(zhí)行，并沒有給開發(fā)商留出時間差去聯(lián)系客戶簽約，對區(qū)域成交量下壓作用會非常明顯。”

但從三類產(chǎn)品商住、辦公、商業(yè)的限購政策，也可以看出通州政府希望能夠把特定產(chǎn)品賣給特定的人群，從而實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、城市資源的導(dǎo)流，打造城市副中心良好發(fā)展。政府并不歡迎短期投資、拉動房價上漲的人群。

郭毅表示，在這樣的訴求之下，未來通州從長遠來看后勁是十足的，發(fā)展步伐會更加穩(wěn)健。不過因為限購影響，項目整體銷售周期拉長了，但通州整體的投資前景、區(qū)域發(fā)展前景并沒有扭轉(zhuǎn)，而是更加結(jié)實了。

或引發(fā)非限購區(qū)域投資熱

嚴(yán)躍進認(rèn)為，此類政策收緊后，或引起其他非限購區(qū)域，如順義、門頭溝、石景山、豐臺、大興、房山等區(qū)域商務(wù)型公寓的投資熱。因為從性價比看，此類區(qū)域的商務(wù)型公寓投資價值也比較大。另外，鑒于近期購租并舉市場的逐步建立，建議有購房需求的群體轉(zhuǎn)向租房層面，這樣也是一個比較穩(wěn)妥的策略。另外，不排除部分需求會出現(xiàn)一個大規(guī)模的轉(zhuǎn)向，如轉(zhuǎn)而進入廊坊天津武清等市場進行投資。此類投資，從個體行為看，都是理性的。但對于政府來說也需要關(guān)注此類需求的流動變化。

“若要在通州市場購房，目前的條件是，賣掉既有的一套住房以符合房屋套數(shù)的約束條件，或者對于外來人口來說，如果社保符合條件，那么爭取以家庭的名義進行購房，才是比較穩(wěn)妥的。如果這兩條路都很難走，先租房或者到天津等城市就業(yè)，反而是比較務(wù)實的。尤其是此類物業(yè)本身不能落戶，純粹為了解決居住的意義已經(jīng)不那么大了�！眹�(yán)躍進表示。

鏈家分析師李巧玲認(rèn)為，“兩重限購，需求如果明顯銳減，短期肯定會抑制房價上漲甚至回落，但長期還是有上漲空間。而其他區(qū)域，雖然商住也有，但區(qū)域規(guī)劃不一樣，因此出臺的目的也不一樣，所以近期不會跟風(fēng)限購。”