年棚戶區(qū)改造政策稅收優(yōu)惠政策

財政部、國家稅務總局發(fā)布《關于企業(yè)參與政府統(tǒng)一組織的棚戶區(qū)改造支出企業(yè)所得稅稅前扣除政策有關問題的通知》(財稅〔2012〕12號)，明確國有工礦企業(yè)、國有林區(qū)企業(yè)和國有墾區(qū)企業(yè)參與政府統(tǒng)一組織的棚戶區(qū)改造支出企業(yè)所得稅稅前扣除政策，鼓勵企業(yè)積極參與棚戶區(qū)改造，造福更多的低收入住房家庭。結合財政部、國家稅務總局《關于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目有關稅收優(yōu)惠政策的通知》(財稅〔2010〕42號)，對棚戶區(qū)改造方面的稅收優(yōu)惠政策歸納整理如下。

棚戶區(qū)改造稅收優(yōu)惠惠及投資方

根據財稅〔2010〕42號文件規(guī)定，對棚戶區(qū)改造項目的開發(fā)商，在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據政府部門出具的相關材料和拆遷安置補償協(xié)議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。

開發(fā)商取得土地按照用途征免城鎮(zhèn)土地使用稅。開發(fā)商取得土地使用權，按照財政部、國家稅務總局《關于房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》(財稅〔2006〕186號)規(guī)定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。但按照財稅〔2010〕42號文件規(guī)定，對開發(fā)商取得土地使用權用于改造安置住房建設則免征城鎮(zhèn)土地使用稅;對在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據政府部門出具的相關材料和拆遷安置補償協(xié)議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征城鎮(zhèn)土地使用稅;對非安置住房建設用地要按照規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

開發(fā)商取得土地按照對象征免印花稅。財稅〔2010〕42號文件明確，對開發(fā)商與改造安置住房相關的印花稅予以免征;在商品住房等開發(fā)項目中配套建造安置住房的，依據政府部門出具的相關材料和拆遷安置補償協(xié)議，按改造安置住房建筑面積占總建筑面積的比例免征印花稅。

例如，某開發(fā)商取得土地使用面積100000平方米，建筑面積150000平方米，其中安置住房50000平方米，城鎮(zhèn)土地使用稅年稅額標準6元/平方米;取得土地使用權時合同價款8000萬元，與建筑商簽訂協(xié)議30000萬元。計算該開發(fā)商應征免城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅各多少元。

應繳納城鎮(zhèn)土地使用稅=100000×(150000-50000)÷150000×6=400000(元)。

應免征城鎮(zhèn)土地使用稅=100000×(150000-100000)÷150000×6=200000(元)。

應繳納印花稅=80000000×(150000-50000)÷150000×0.5‰+300000000×(150000-50000)÷150000×0.3‰=266666.66+600000=866666.66(元)。

應免征印花稅=80000000×(150000-100000)÷150000×0.5‰+300000000×(150000-100000)÷150000×0.3‰=13333.33+300000=43333.33(元)。

從上述計算過程可以看出，其中安置住房面積占比越大，享受的稅收優(yōu)惠越多。

安置房經營管理單位可享優(yōu)惠

財稅〔2010〕42號文件規(guī)定，對改造安置住房經營管理單位涉及的與改造安置住房相關的印花稅予以免征。

對經營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅。

企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。對于轉讓舊房沒有此項稅收優(yōu)惠，財稅〔2010〕42號文件突破了條例的限制，并且不再強調是否為普通標準住宅，但文件強調“轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的”才可享受此項稅收優(yōu)惠。

個人購買安置房有稅收優(yōu)惠

棚戶區(qū)改造的目的是為了幫助解決低收入家庭住房困難問題，因此，財稅〔2010〕42號文件特別規(guī)定了個人購置安置房稅收優(yōu)惠政策，對個人購買安置住房的印花稅予以免征;個人首次購買90平方米以下改造安置住房，可按1%的稅率計征契稅;購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅;個人取得的拆遷補償款及因拆遷重新購置安置住房，可按有關規(guī)定享受個人所得稅和契稅減免。

棚戶區(qū)改造企業(yè)參與得實惠

為鼓勵企業(yè)積極參與棚戶區(qū)改造，財稅〔2012〕12號文件對國有工礦企業(yè)、國有林區(qū)企業(yè)和國有墾區(qū)企業(yè)參與政府統(tǒng)一組織的棚戶區(qū)改造支出企業(yè)所得稅稅前扣除政策進一步予以明確，規(guī)定國有工礦企業(yè)、國有林區(qū)企業(yè)和國有墾區(qū)企業(yè)參與政府統(tǒng)一組織的棚戶區(qū)改造，并同時滿足一定條件的棚戶區(qū)改造資金補助支出，準予在企業(yè)所得稅前扣除。

按照財稅〔2012〕12號文件規(guī)定，同時滿足以下條件的棚戶區(qū)改造補助支出準予在企業(yè)所得稅前扣除：(一)棚戶區(qū)位于遠離城鎮(zhèn)、交通不便，市政公用、教育醫(yī)療等社會公共服務缺乏城鎮(zhèn)依托的獨立礦區(qū)、林區(qū)或墾區(qū);(二)該獨立礦區(qū)、林區(qū)或墾區(qū)不具備商業(yè)性房地產開發(fā)條件;(三)棚戶區(qū)市政排水、給水、供電、供暖、供氣、垃圾處理、綠化、消防等市政服務或公共配套設施不齊全;(四)棚戶區(qū)房屋集中連片戶數不低于50戶，其中，實際在該棚戶區(qū)居住且在本地區(qū)無其他住房的職工(含離退休職工)戶數占總戶數的比例不低于75%;(五)棚戶區(qū)房屋按照《房屋完損等級評定標準》和《危險房屋鑒定標準》評定屬于危險房屋、嚴重損壞房屋的套內面積不低于該片棚戶區(qū)建筑面積的25%;(六)棚戶區(qū)改造已納入地方政府保障性安居工程建設規(guī)劃和年度計劃，并由地方政府牽頭按照保障性住房標準組織實施;異地建設的，原棚戶區(qū)土地由地方政府統(tǒng)一規(guī)劃使用或者按規(guī)定實行土地復墾、生態(tài)恢復。

財稅〔2012〕12號文件進一步明確，通知所稱國有工礦企業(yè)、國有林區(qū)企業(yè)和國有墾區(qū)企業(yè)包括中央和地方的國有工礦企業(yè)、國有林區(qū)企業(yè)和國有墾區(qū)企業(yè)。